Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahiplerinin arsalarının belirli bir payını müteahhide devretmesi karşılığında müteahhidin binayı inşa ederek bağımsız bölümleri teslim ettiği sözleşmedir. Kentsel dönüşüm projelerinin büyük bölümü bu modelle yürür. Sözleşmedeki her madde, yıllarca sürecek bir sürecin güvencesidir.
Şekil şartı: noter
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz payının devri taahhüdünü de içerdiği için noterde, düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Noterde yapılmayan sözleşmeler geçerlilik bakımından ciddi sorunlara yol açabilir.
Sözleşmede mutlaka bulunması gereken maddeler
1. Taraflar ve taşınmaz bilgileri
Tüm malikler, müteahhit firma, ada, parsel ve mevcut bağımsız bölümler eksiksiz yazılmalıdır.
2. Paylaşım oranı ve daire dağılımı
Arsa sahiplerine ve müteahhide düşecek bağımsız bölümler; kat, cephe, metrekare ve numaralarıyla ekli bir listede belirtilmelidir. Otopark, depo ve ortak alanların paylaşımı da yazılmalıdır.
3. Teslim süresi
Sürenin hangi tarihten itibaren işleyeceği (genellikle yapı ruhsatı tarihi) ve kaç ayda teslim yapılacağı açıkça belirtilmelidir.
4. Cezai şart ve kira tazminatı
Gecikme halinde ödenecek cezai şart ve arsa sahiplerinin kira kaybını karşılayacak tazminatın tutarı ve hesaplama yöntemi yazılmalıdır.
5. Mahal listesi ve teknik şartname
Kullanılacak malzemeler marka, model ve kalite düzeyiyle sözleşmenin ekinde yer almalıdır. Proje ve mühendislik sorumluluğu da tanımlanmalıdır.
6. Teminat
Müteahhidin edimini yerine getirmesini güvenceye almak için banka teminat mektubu, ipotek ya da tapu devrinin inşaat aşamalarına bağlanması gibi yöntemler düzenlenmelidir.
7. Tapu devrinin aşamalara bağlanması
Müteahhide düşecek payların tapu devri, kaba inşaatın bitmesi ya da iskânın alınması gibi aşamalara bağlanarak kademeli yapılabilir.
8. Kira yardımı ve taşınma giderleri
İnşaat süresince maliklere ödenecek kira yardımı, tutarı, artış yöntemi ve ödeme takvimi belirtilmelidir.
9. Vergi, harç ve giderler
Ruhsat, iskân, abonelik, tapu harçları ve vergilerin hangi tarafa ait olduğu yazılmalıdır. Kentsel dönüşüm kapsamındaki muafiyetler ayrıca değerlendirilmelidir.
10. Uyuşmazlık ve fesih
Sözleşmenin hangi durumlarda feshedilebileceği ve uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme düzenlenmelidir.
İmza öncesi kontrol listesi
- Sözleşme ve ekleri bir avukat tarafından incelendi mi?
- Daire dağılım tablosu ve mahal listesi ekli mi?
- Teminat ve cezai şart tutarları net mi?
- Tüm maliklerin imzası ve vekâletler tamam mı?
Müteahhit seçerken dikkat edilecek kriterler için müteahhit seçimi rehberimizi, sürecin tamamı için kentsel dönüşüm süreci yazımızı okuyabilirsiniz. Edinka Yapı ile projenizi görüşmek için iletişim sayfamızı ziyaret edin.
Sık sorulan sorular
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde mi yapılmalı?
Evet. Sözleşme taşınmaz payının devrini de içerdiği için resmî şekilde, noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı sözleşmeler geçerlilik sorunu doğurabilir.
Gecikme olursa arsa sahibi ne talep edebilir?
Sözleşmede kararlaştırılan cezai şartı ve gecikme süresince kira kaybını karşılayan tazminatı talep edebilir. Bu nedenle bu maddelerin tutar ve hesaplama yöntemiyle açık yazılması önemlidir.
Müteahhit kendi payına düşen daireleri ne zaman satabilir?
Bu, sözleşmede belirlenir. Arsa sahiplerini korumak için tapu devrinin inşaatın belirli aşamalarına bağlanması yaygın bir yöntemdir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez.