İstanbul başta olmak üzere deprem riski yüksek şehirlerde kentsel dönüşüm, eski ve dayanıksız yapıların güvenli, modern binalarla yenilenmesini sağlar. Süreç; teknik, hukuki ve mali adımlardan oluşur. Bu rehberde kentsel dönüşümün nasıl işlediğini ve her aşamada nelere dikkat etmeniz gerektiğini adım adım anlatıyoruz.
1. Riskli yapı tespiti
Süreç, binanın deprem riskinin tespitiyle başlar. Malik ya da kanuni temsilcisi, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurur. Kuruluş, binadan beton numunesi alır, donatı tespiti yapar ve analiz sonucunda raporu hazırlar.
- Başvuruda tapu bilgileri ve kimlik belgesi istenir.
- Rapor, Bakanlığın il müdürlüğüne ya da yetkili idareye gönderilir.
2. Raporun onayı ve tapuya şerh
Rapor uygun bulunursa bina “riskli yapı” olarak kabul edilir ve tapu kaydına şerh düşülür. Maliklere bildirim yapılır; kanunda öngörülen süre içinde rapora itiraz hakkı vardır.
3. Maliklerin toplanması ve karar
Malikler bir araya gelerek yapının yeniden inşası, uygulanacak proje ve anlaşma esasları hakkında karar alır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, bu kararın tüm maliklerin oybirliği yerine kanunda belirtilen pay çoğunluğuyla alınmasına imkân verir. Güncel usul için Bakanlığın resmî kaynaklarını takip edin.
4. Müteahhit seçimi ve sözleşme
Doğru müteahhit, sürecin başarısını belirleyen en önemli karardır. Firmanın tamamlanmış projelerini, mali gücünü, teminat önerisini ve teslim takvimini karşılaştırın. Bu konuyu ayrıntılı ele aldığımız kentsel dönüşümde müteahhit seçimi rehberine göz atabilirsiniz. Anlaşma genellikle kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle yapılır; dikkat edilecek maddeleri bu yazımızda topladık.
5. Tahliye ve yıkım
Sözleşmenin ardından yapı, kanunda belirtilen süre içinde tahliye edilir. Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri kapatılır, yıkım izni alınarak bina güvenli şekilde yıkılır. Bu dönemde koşulları sağlayan hak sahipleri kira yardımı gibi desteklerden yararlanabilir.
6. Proje, ruhsat ve inşaat
Mimari, statik, elektrik ve mekanik projeler hazırlanır ve belediyeden yapı ruhsatı alınır. Ardından zemin etüdüne uygun temel sistemiyle inşaat başlar. Yapı denetim firması inşaatın her aşamasını denetler. İnşaat süresince proje yönetimi; maliyet, zaman ve kalite kontrolünün tek elden yürütülmesini sağlar.
7. İskân ve teslim
İnşaat tamamlandığında yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınır, kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir ve bağımsız bölümler hak sahiplerine teslim edilir.
Süreçte en sık yapılan hatalar
- Müteahhidi yalnızca verilen daire oranına göre seçmek
- Sözleşmede teslim süresi, cezai şart ve teminat maddelerini netleştirmemek
- Mahal listesi (kullanılacak malzemelerin listesi) olmadan anlaşmak
- Kira yardımı ve vergi muafiyetleri için başvuru sürelerini kaçırmak
Edinka Yapı olarak taahhüt ve müteahhitlik, proje tasarım ve mühendislik ile proje yönetimi hizmetleri sunuyoruz. Binanız için ön görüşme yapmak isterseniz bizimle iletişime geçin.
Sık sorulan sorular
Kentsel dönüşüm için ilk adım nedir?
İlk adım, binanın riskli yapı olup olmadığının Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış bir kuruluş ya da yetkili idare tarafından tespit edilmesidir.
Kentsel dönüşüm kararı için tüm maliklerin onayı gerekir mi?
Hayır. 6306 sayılı Kanun, kararların kanunda belirtilen pay çoğunluğuyla alınmasına imkân tanır. Güncel oran ve usul için Bakanlığın ve belediyenin duyurularını takip edin.
Kentsel dönüşümde devlet desteği var mı?
Koşulları sağlayan hak sahipleri için kira yardımı, kredi faiz desteği ve çeşitli harç ve vergi muafiyetleri gibi destekler bulunabilir. Güncel destekler için Bakanlık ve belediye kaynaklarına başvurun.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez.